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2018年10月18日 13:16:29 市界

  作者 |市界 杨凯

  编辑 |老拿

  当郁亮说出“活下去”三个字时,不知万科人是否还记得,十年前那个“大厦将倾”的日子。

  2008年9月,杭州万科,一群“ 刚交了房款,还没收房,房价却瞬间蒸发了20万”的业主聚集于此,连耗4天,两次怒砸万科办公区。万科“退房门”瞬间引爆舆论。

  这一年,王石提出“拐点论”,“汶川地震捐款门”让他和万科惨遭口诛笔伐;带头降价引起的“退房门”,令多地喊出“不许降价,远离万科”。一夜间,行业龙头沦为众矢之的、全民公敌。而由万科发起的这场地产圈“狼人杀”,在此后引发一场行业大洗牌:许多玩家彻底消失,新玩家借机入场。

  今天,地产圈“狼人杀”风云再起。

  

 

  此时,“房市入冬”成为地产圈的主旋律:屡屡因高周转碰壁的碧桂园开始减速;一向激进的孙宏斌变得沉稳起来直呼“安全第一”;郁亮“活下去”的口号更让圈子里酝酿已久的悲情色彩达到了顶点。

  刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上:许家印从首富的位置上退了下来,杨惠妍、王健林、王文学、孙宏斌等大佬财富全面缩水。上榜的364位地产富豪中,113人财富减少,资产蒸发3127亿元。中国房地产协会会长胡志刚说:“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。

  十年前,地产界四大天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,唯万科雄风依旧。

  十年后,谁能活,谁又会死?

  01

  万科虚晃一枪:我是“平民”!

  第一个发言的万科还是老套路:我是平民,不要杀我。

  9月29日的万科南方区域月度例会上。董事会主席郁亮做了上任以来的第一次检讨。他说,集团要做的第一件事就是进行战略检讨,落实到具体业务的操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

  会议上,郁亮提到了万科的“事业合伙人制度”;提到了频频被“打脸”的多元化发展战略;也提到了6300亿的回款目标,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停了。”

  不过,这些对于万科之外的人而言都无关紧要。所有人的目光都聚焦在背景板上鲜红夺目、甚至有些“血淋淋”的“活下去”三个大字。

  

 

  “万科都快不行了,我们该怎么办呀?”中小房企玩家们开始犯嘀咕。

  表面上,一向高周转、快节奏的万科来了个急刹车。

  从业绩看,上半年,万科销售额为3046亿元,超过恒大的3041亿元,虽不及老大“碧桂园”的4124.9亿元,但还说得过去。不过,其10%的增速显得有些难看,碧桂园和恒大同期增速分别为42.8%和24.6%。要知道,2016年和2017年万科同期销售额增速分别达到了69.9%和45.8%。

  高负债率是万科的“老大难”问题。上半年,万科负债总额为1.14万亿,资产负债率达84.7%,攀升至上市以来最高位;现金流问题不小,经营活动产生的现金流为-42.55亿元,而去年同期是218.5亿元。

  种种迹象都表明,万科“很危险”。

  不过,瘦死的骆驼比马大。无论如何,万科的总土地储货值仍然有15830亿元,高居第5,且手上还握着1500亿现金。

  显然,万科“不可能死”,而“活下去”或许只是万科为“搅局”向外界释放的信号。

  为配合“活下去”这场“戏”,万科早早打响了“金九银十”打折降价潮的“第一枪”。9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110㎡的联排别墅,原价500万元,现价278万元。6折甩卖的别墅很快被一抢而空。

  ? “万科白鹭郡”别墅

  受万科这场“苦肉计”影响,早前便推出促销活动的恒大继续跟进,碧桂园也加入其中,国庆期间的折扣力度惊人。不过此番降价非但没有让消费者拍手称快,反而惹得刚刚买房的业主聚集起来,把碧桂园的售楼处砸了。

  房企降价潮的消息不胫而走。“金九银十”成了打折促销季,万科成功搅局,这场“狼人杀”愈发扑朔迷离。

  另一边,进一步点燃市场负面情绪的万科趁机抄底,加速拿地。第三季度,万科合计拿地金额达到458.7亿元,几乎相当于保利、碧桂园、融创、恒大四大巨头之和。这也让万科今年以来拿地总额大涨,迫近上半年积极拿地、总额达1198亿元的碧桂园,以1163亿元拿地金额稳居第二。照目前的拿地速度,万科超过碧桂园是早晚的事儿。

  当然,即便万科拿再多地,也不可能在今年开发、进而计入销售额。在一众高负债率房企开始去杠杆的情况下,万科进一步加杠杆,加速拿地也导致负债率攀升。显然,万科看得更远。万科在下一盘大棋。

  这局游戏中,谁是"狼"似乎显而易见。

  02

  “盟友”王文学

  轮到王文学发言时,他选择与万科成为“盟友”,结成统一战线。

  2018福布斯中国富豪榜中,54岁的王文学是失落的地产富豪之一。过去一年里,王文学身家缩水85亿元,约占其财富总额的15%。这也让王文学的排名下降了12位,以490亿元的总资产与沈国军家族并列榜单第40位。

  

 

  ? 王文学

  这一年,王文学和他的华夏幸福日子过得实在谈不上“幸福”。

  从被传“资金链断裂”到资金链问题遭遇上交所问询,2018年初以来,华夏幸福不断被质疑陷入“缺钱”风波。对此,华夏幸福再三予以否认。但在其频繁的甩卖与融资动向之下,“不差钱”的言论实在显得过于苍白。

  从2018年半年报来看,华夏幸福上半年实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。表面看来,业绩喜人,但资金问题依然严峻。上半年,华夏幸福经营活动现金净流量为-78亿元,较去年同期有所好转,不过负债率仍维持在80%左右高位。

  为降低资金链问题带来的经营风险,华夏幸福积极拓展融资渠道。2018年5月,华夏幸福获得中信银行315亿元的授信额度。除此之外,今年以来华夏幸福还频繁发行公司债券。但激增的偿款也给其带来了很大资金压力。据半年报披露,华夏幸福上半年融资总额达1128.82亿元,实际筹资活动现金流入仅为364.73亿元,较去年同期下降30.47%。很明显,华夏幸福的融资有很大一部分用作偿还之前的借款,这未免有“拆东墙补西墙”之嫌。

  

 

  其频繁的融资也导致对外担保累计金额高达789.61亿元。按照华夏幸福半年报披露的370.95亿元净资产计算,其对外担保总额已然超过净资产的两倍。对于一家上市公司而言,这显然不是一个好消息。

  为真正缓解资金问题,王文学把平安拉来当救兵。7月10日,华夏幸福发布公告称与平安资管签订股权转让协议。平安资管以137.7亿元的价格获得华夏幸福19.7%的股权,晋升为第二大股东。有了平安这个“金主”,华夏幸福安心许多。

  在地产圈这场“狼人杀”中,王文学最擅长的就是“示弱”。

  2017年底,华夏幸福提出与行业优秀开发商合作的构想,旨在增强其在房地产领域的开发能力。 但华夏幸福寻找的合作伙伴却是东原地产、旭辉地产和阳光城等“小角色”。以至于一度有人认为华夏幸福在“扮猪吃老虎”。

  直到最近,华夏幸福与万科达成合作意向。10月9日,华夏幸福发布公告称,北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,涉及的十幅土地,总住宅面积33.93万平方米。

  

 

  上半年,华夏幸福的总土储货值未能进入前10名,不过其旗下土地主要集中在环京区域,属于优质地块。据悉,华夏幸福共计以38.33亿元获得这十幅土地。按照双方的合作协议,万科最终将成为这些项目的实际操盘方,32.34亿元的价格显然不贵。

  次日,华夏幸福又发布公告称旗下全资子公司为万科合作项目提供担保。

  通过让利和为其保驾护航的方式,华夏幸福成功晋升为万科的“盟友”。这也让华夏幸福在这场游戏中变得安全许多。至少,“活下去”不成问题。

  而一向频繁示弱、四处“抱大腿”的华夏幸福还有另一面。2017年,华夏幸福新设了近140家公司,其中包括多家海外公司;2018年,华夏幸福扩张速度依旧不减,仅1到3月份,华夏幸福就新设了31家公司。

  王文学的野心可见一斑。只是,步子未免迈得大了些。

  03

  “女巫”贾跃亭和他的“守护”们

  贾跃亭原本不属于这场游戏,但无奈其口才太好。

  彼时,贾跃亭像往常一样四处“贩卖”自己的生态梦想和“SEE造车计划”。听愣了神的孙宏斌没忍住,把他拉入了这场游戏当中,当起了贾演员的“守护”。

  见惯大风大浪的孙宏斌曾两度落难,又两度东山再起。他以为山西老乡贾跃亭和他一样,终究会东山再起。他以为贾跃亭缺的只是钱和一个机会,落难时拉他一把,自己一定不会吃亏。

  孙宏斌以为自己看懂了乐视,“乐视别的没问题,就是缺钱。所以我们投乐视的第一条逻辑就是让他不缺钱。”

  没错,贾跃亭和乐视缺的就是钱,很多很多的钱。只不过,乐视这个“无底洞”,孙宏斌填不满。烧了165亿之后,孙宏斌才真切地意识到这一点,黯然离场。

  

 

  ? 贾跃亭和孙宏斌

  2018年3月 ,伤痕累累的孙宏斌选择辞去乐视董事长职位。此时,他对于这个自己曾经称赞有加的山西老乡恨极了,“损失了165亿,你说还怎么壮士断臂,而是断头了。”“再借它100个亿?当我傻X吗?”“以后别提乐视,归零了,没了。”

  贾跃亭确实坑惨了孙宏斌。因为做了乐视的“接盘侠”,孙宏斌身家缩水260亿元,降幅达36%。2018福布斯中国富豪榜上,孙宏斌以460亿的身家排第43位,较去年足足下降了24位,是这些失落的地产富豪中最惨的一位。

  9月,孙宏斌以7亿元抄底乐视旗下最有价值的两项资产——乐融致新和乐视影业。虽然比起165亿的损失,这点儿“小便宜”不值一提。但成功把乐视变成一个“空壳”,或多或少也算报了贾跃亭的一箭之仇。

  孙宏斌把贾跃亭的生态梦想视作一剂“解药”,把他拉进这场游戏,并甘当其“守护”,是希望他有朝一日能拉自己一把。但他没想到的是,“女巫”贾跃亭还有一剂“慢性毒药”,而第一个中毒的就是自己。

  

 

  国内呆不下去,贾跃亭远赴美国造车。尽管毒害了不少人,但“贾氏解药”魅力不减。试图去地产化的恒大老板、前胡润富豪榜首富许家印与贩卖造车梦的贾跃亭一拍即合,成为贾的新“守护”。

  许家印财大气粗,以67.46亿港元的价格收购香港时颖公司100%股份,间接持有贾跃亭控制下的FF45%的股权,成为FF母公司Smart King的第一大股东。双方的蜜月期里,许家印于7月到访FF美国洛杉矶总部,并表示要在资金、生产基地建设、产品销售等方面给予FF全方位支持。

  贾跃亭一直期待可以依靠FF再创奇迹、东山再起,但新晋的“守护”许家印不是一盏省油的灯:恒大在给予大量资金支持的同时,贾跃亭也可能失去对FF的控制权。孤注一掷的贾跃亭,怎能甘心?

  10月7日,恒大健康发布公告称,贾跃亭欲单方面撕毁合约踢恒大出局。10月8日,FF发布公告予以回应:解约,是因为恒大在协议有效期内未履行其支付款项的承诺,并阻止FF接受其他融资。

  双方各执一词。有人将贾跃亭斥为“大骗子”、恩将仇报,也有人说是许家印钱多、人傻。事件未最终落地前真相尚不得而知。

  受此事影响,恒大健康股价大跌,市值一天之内蒸发约131亿元。对于许家印而言,8亿美元或许算不了什么,但花了钱惹来一堆烦心事儿显然不爽。而刚刚,他又被马云夺去了首富位置。

  新问题也来了:“女巫”贾跃亭的下一个“守护”,会是谁?

  04

  早早出局的“预言家”王石

  王石“预言家”的身份人尽皆知。

  2003年,孙宏斌和他的顺驰锐气逼人,疯狂扩张、四处制造地王,号称要成为行业第一,叫板王石和万科。王石提醒他注意风险,“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”2006年,顺驰由于扩张过于激烈资金链出现问题,最终被迫低价转手。

  2007年底,王石提出“拐点论”,认为房产需求已经发生了根本性转变,房市可能迎来“冰火两重天”。王石打趣“房市拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”,并承诺2008年后万科绝不当拿地王,不囤房。此后,王石和万科遭遇“至暗时刻”。当然,今天仍有不少人认为按照当时的市场状况,王石的预言没有错。只不过“四万亿”计划以及调低90㎡以下普通商品房契税率、免征个人买卖商品房印花税等一系列注册新开户送体验金最终成功救市,为中国房地产行业带来了又一个十年红利期。

  

 

  ? 王石

  2013年,近乎疯狂的孙宏斌又开始高价拿地,不断刷新北京地王记录。王石在微博上提醒孙宏斌,精明的李嘉诚已经在兜售其在北京、上海的物业了,让他注意风险。此时,在地产圈摸爬滚打多年的王石早早嗅到了房产泡沫的危险气息。2014年,王石提出“顶点论”,而郁亮也认为房企已经进入“白银时代”。从理论与国外的历史经验来看,王石的预言显然是合乎情理的。不过,现实常常会出现“不可控因素”的强行干预,房市又这样狂奔数年。

  而“预言家”王石也因此遭遇质疑:王石的预言总是出现在整个行业迷惘之时,而万科又总是在热点地区引爆杀价出货的连锁反应。

  不过,如今的王石再掀不起什么风浪,因为他已是局外人。

  1988年,王石决定对万科进行股份制改革。正是这次改革为“预言家”王石的“出局”埋下了种子。这次改革,王石选择放弃万科股权,做一名纯粹的职业经理人。而万科高度分散的股权结构,也令其成了野蛮人狩猎的目标,这才有了后来的君万之争和万宝之争。有人说,早在1988年,当王石在万科股东与职业经理人之间做出选择后,他的结局就已经注定。此后的29年,不过是一场漫长的告别。

  

 

  万科与宝能之争始于2015年7月,至王石2017年6月辞职出局,这场争斗持续了近两年之久。不过,宝能系最终也未能如愿成为第一大股东,万科的管理团队最终选择了具有国资背景的深圳地铁集团。

  2018年1月23日,就在王石67岁生日这一天。离开万科216天的王石在水立方举办了一场名为《回归未来》的演讲。3000余名观众早早围在台前,等待着这位商界传奇亲口讲述他的传奇人生。三个多小时时间里,王石几度哽咽、一度泪流满面。王石35000字的演讲稿从生命的起源讲到自己的创业历程,再到人类的未来,自我、亲情、事业、社会以及死亡这些重大关键词都包含其中。此时的王石仿佛是一个布道者。

  演讲的最后,王石领唱《蓝莲花》,“没有什么能够阻挡,你对自由的向往。天马行空的生涯,你的心了无牵挂……”一声撕裂般怒吼的“蓝莲花”绽放了王石的自由和理想,牵挂与了无牵挂。

  离开万科后,“老骥伏枥”的王石依旧登山、划赛艇、坚持海外游学、不断地挑战自己。在刚刚过去的亚洲协会2018“亚洲创变者”颁奖典礼上,王石作为唯一的中国企业家代表发表全英演讲,还因对田朴珺的高调表白登上微博热搜。显然,出局后,王石活得愈发轻松自在了。

  如今,地产圈的“狼人杀”里再也没有“预言家”王石了。不过他的“万科魔咒”却依然存在。十年前,地产界四大天王是“招保万金”,如今第一梯队是“恒碧万”,只有万科依然保持在第一阵营之中。一个十分典型的案例是,曾经一度超越万科的绿地,之后因债务危机一落千丈。

  如今这场乱局,碧桂园和恒大,能否打破“万科魔咒”?

  05

  不公平的游戏和玩腻了的大佬们

  地产圈的“狼人杀”,从来没有公平。

  因为这里根本没有“猎人”,也就是说,即便“狼”跳出来任意厮杀,也没有可以杀死“狼”的内在力量,“平民”们处于绝对劣势。

  一些地产大佬或者看透了游戏规则、或者厌烦了这个游戏,争相逃离。“去地产化”似乎成为了这场游戏的唯一出路。

  

 

  而前首富王健林无疑是“去地产化”的第一人。

  2015年,万达曾是全球最大的商业地产开发商。王健林更是成功挤下霸榜多年的李嘉诚,登上亚洲首富的宝座。

  而此时,深耕地产多年的李嘉诚正加速退出国内地产市场,撤资速度惊人。许多人不理解李嘉诚为何这样做,认为他这是在转移资产,甚至喊出了“别让李嘉诚跑了”的口号。正处事业巅峰的王健林在众人惊诧的目光中来了个急刹车,紧跟着老对手李嘉诚的步伐着手“去地产化”。

  这一年,万达全面开始第四次转型,去除商业地产中的房地产项目,实现轻资产化。按照王健林的规划,“5年内万达商业地产将去地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。”万达减速沉潜以后,一向高调的王健林也低调了许多。

  最初,习惯了重资产模式的万达极不适应,“去地产化”一度停滞。不仅如此,万达还因此营收大减,被碧桂园、恒大等赶超,在房地产行业迅速掉队。万达的处境变得异常尴尬,进退两难。不过,王健林以“壮士断臂”的决心硬撑了过来。

  

 

  ? 王健林

  随后,“去地产化”的万达不出意外地进入“卖卖卖”模式。2017年中,王健林分别把万达旗下的13个文旅项目91%的股权和77个酒店项目打包卖给融创和富力,交易总对价高达637亿。这两笔饱受关注的重大交易充分展现了万达加速“去地产化”的决心。

  2018年2月,万达发布公告称,公司正式由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。显然,万达希望彻底撕掉“地产标签”。

  2018年半年报显示,万达投资租赁收入达143亿元,营收占比达到28%,为万达决心“去地产化”以来的最高值。不过,万达包括物业销售在内的其它收入仍然高达68%。显然,万达仍然是一家不折不扣的地产公司,“去地产化”任重而道远。

  刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上,王健林家族的标签仍是“地产和文化”。为了“去地产化”,王健林家族资产持续缩水,以1400亿元位列第5,与2015年不可同日而语。尽管如此,历时3年,万达已然走在了房企“去地产化”大潮的最前列。至少,万达广场和万达影业早已深入人心。

  

 

  地产行业富豪榜部分榜单

  继王健林之后,越来越多房企走上“去地产化”之路。恒大、保利等地产巨头相继更名,争相“去地产化”。就连在这场游戏中最为活跃的万科也跟着更名,着手“去地产化”,收缩多元业务战线,将租赁住宅业务确立为核心业务。

  与之相对的是,碧桂园、融创等房企仍决心在地产领域厮杀。

  没有人知道,“坚守地产”和“去地产化”哪个是正确的选择。但是,在头部房企相继做出自己的选择后,中小房企玩家也是时候做出选择了。

  这一轮,大家尚且相安无事。但下一轮呢?无论如何,在这局地产圈“狼人杀”中,一场大洗牌即将来临。

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