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2018年07月02日 10:49:22 米宅北京

  

 

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  最近的楼市,同上半年的二三线城市高歌猛进、热点不断比起来,让人闻到了不一样的味道。

  新闻要连起来看才能体味出深意。

  第一个新闻:6月25日,长沙突然宣布限售。

  通知规定,长沙市户籍家庭在限购区域内有一套住房的,取得不动产权证四年后方可购买第二套商品住房,限售四年;落户满一年且在本市连续缴纳12个月个人所得税或社保的,方可在限购区域购买一套商品房,直接把为炒房而落户的人挡在了门外。

  这个消息一下就把大家炸蒙圈了,因为和杭州、南京、西安这些疯狂摇号的网红城市比起来,长沙目前的房价还算洼地,房价没疯,也没被约谈,怎么注册新开户送体验金就先疯了呢?

  限售是有套路的,取得不动产证和网签,哪个做为起限点讲究大了去了,能差出两到三年甚至更久。

  长沙这个实心眼的孩子直接就把限售定在了取得不动产证后四年,对于买新盘的人来说,差不多等于锁死了七年!七年,什么概念?所以很多人说,长沙还没火就要凉了。

  长沙为什么还没火起来就要挥刀自宫?

  第二个新闻:棚改货币化突然收紧。

  主要表现为货币化安置开始转向实物安置;国开行要收回棚改项目审批权限,贷款审核将变得严格;棚改专项债将逐渐替代PSL优惠贷款。

  消息传出,舆论一片哗然,纷纷猜测靠棚改终于露了回脸的三四线的好日子到头了。

  第三个新闻:西安、长沙和杭州在三天内都出台了注册新开户送体验金禁止公司购房,堵上了炒房客以公司名义摇号购房的漏洞。

  第四个新闻:杭州微信公众号“层楼”,发布《创世纪、梧桐郡……四大神盘即将开盘,举城若狂,已经有人想退房重摇》一文,大力渲染炒房氛围,被杭州网信办追责,要求整改。

  第五个新闻:针对近期房地产市场乱象,住建部会员中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆、郑州、贵阳、昆明等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

  近几天密集出台的注册新开户送体验金连在一起给人的感觉是什么:山雨欲来风满楼,政府全面出手,楼市要变天了!

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  参看米宅一个月前的文章《乱象丛生的楼市下半场,或者收割,或者被收割》,文中观点:大乱之后必有大治,目前看似乱象丛生,但离国家队的收官之战已经不远了。

  我只是没想到,它来的比我想象中更快!

  国家在让二线和三四线嗨了足够长时间之后,开始出手了,如果这是一盘棋,现在已进入了收官阶段。

  我再来给大家勾勒一次本轮楼市上涨的历程:

  2015年,深圳第一轮领涨;

  2016年,北京、上海、广州、天津大涨,济南、石家庄、杭州、郑州、合肥、武汉等部分二线开始上涨,深圳横盘微跌;

  2017年,北京、上海、广州下跌,二线全线上涨,三四线靠棚改开始上涨;

  2018年上半年,一线城市横盘,部分二线靠抢人和摇号继续维持热度,二线差距开始拉大,大部分三四线城市已完成了一轮上涨。

  再来说涨幅,一线城市的深圳本轮涨幅约100%,北京约70%,上海约50%,广州约60%,这是减去了下跌之后的最终涨幅。

  二线的差别就大了,涨幅低于80%你都不好意思自称二线,大部分涨幅在100-150%之间,有的热门区域甚至翻了两到三倍,比如杭州的外围区。

  三四线随着这一波棚改热潮,大部分涨幅在50-80%之间,少数能达到100%。

  因此,这一轮大涨之后,一线和二线房价被拉近了,原本高高在上的一线房价变得不那么高不可攀了,原本可以轻松入手的二线现在门槛陡然提高了,而三四线的房价涨幅也让本地刚需叫苦连天。

  虽然调控的结果是全国普涨,但是对政府来说,两个目的达到了。

  第一是全国经济基本面整体看起来更均衡了,财富不再被一线城市无休止地吸入,二线强势崛起,三四线也分得了杯羹。

  第二是经过全国各地楼市热点轮动,民间资金被反复清洗,买房成了信仰,大家手里的钱基本全进了楼市,而且普遍背上了贷款。

  超发的大量货币都进入楼市,化解了两大风险,一是货币进入消费市场引发大规模通胀的风险,尤其是关系国计民生的粮食和基本生活用品一旦价格大幅上涨,会引发社会恐慌甚至动乱。

  二是将大量资金被锁定在楼市,同时加上外汇严格管控,杜绝了大量资金外流,引发金融动荡的风险。

  而目前,这两个目的已基本达到,市面上流通的热钱仍然不少,但是已经在政府可控范围之内。

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  时机成熟之后,政府终于全面打响收官之战。

  首先是全国楼市调控全面收紧,尤其是前期相对宽松的二三四线楼市,好日子已经到头了,棚改收紧,限售加码,严查楼市违规行为。

  不出意料的话,限售范围会持续扩大,资金进一步锁死在楼市,避免资金四处流窜的同时,也为下一步的房产税征收做好准备。

  几乎在调控收紧的同时,人民币开始加速贬值。

  央行已连续八天下调人民币中间价,创2017年1月以来最大降幅,目前的人民币兑换美元中间价为6.63,而且仍在贬值通道。

  很多人对人民币下半年走势持悲观态度,认为今年人民币大概率破7。

  人民币贬值,美元升值,会加速人民币外流,按照此前经验,中央一直十分关注人民币对美元的汇率走势,一旦贬值过快就会出手救市。然而本次贬值,货币当局却表现淡定,并未有出手救市的行为,如果结合楼市情况来看,就变得另有深义。

  中国资本外流的高潮期在2015-2016年,企业集中偿还外债、推迟结汇、提前购汇、普通民众恐慌性购汇等多重因素叠加,导致结售汇逆差居高不下,曾让货币当局十分被动。

  而目前,市场和群众手中的现金绝大多数已被赶进了楼市,资本出逃风险大大降低。虽然美元目前表现强势,但人民币不再只盯紧针对美元的汇率,中国政府已经有能力适度贬值人民币,增强出口竞争力,稳定外汇储备。

  同时,人民币贬值将使以美元计价的房地产价格下跌,在国际范围而言,释放了部分房产泡沫的风险。

  政府对楼市和汇市的同步操作可谓精准到毫厘。

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  从2017年下半年到2018年6月份,整整一年的时间,中央保持了极大的克制和定力。

  在2017年下半年二三线持续上涨之后,中央不仅没有收紧,反而在2017年底将调控权下放给了二线城市,然后才有这半年来我们看到的疯狂抢人、排队摇号等楼市乱象。

  然而,这一切很可能只定格在上半年,下半年,我们将看到全新的楼市格局。

  我们再来看文章开头的第五个新闻,政府要做的事情都隐藏在这则新闻当中。

  针对近期房地产市场乱象,住建部会员中宣部等七部委将于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆、郑州、贵阳、昆明等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

  划几个重点:

  1、时间是2018年7月初至12月底,说明今年下半年是全面整顿期,楼市乱象到此为止;

  2、30个城市已经包括了几乎所有的热点城市,整顿这些城市就是整顿全国楼市;

  3、北京、上海、广州、深圳这些早就凉凉的城市为什么仍在整顿之列,因为它们是龙头,必须要做表率。同时,控住二线之后,政府不会再给一线重新补涨的机会,因此,一并进入整顿行列。

  那么,下半年的楼市会如何发展?

  本身已是强弩之末的楼市,再加上中央的全方位大力调控,将会真正步入冷静期。

  二线将持续分化,价值各自归位,大概率要走一遍一线城市走过的道路,用跌幅来检验每个城市的真实含金量。

  一线的价值重新被确认,但是政府不会再给到一线重新补涨的机会。

  三四线虽然后续增长乏力,但经过本轮救市,如同吃了续命仙丹。通过高价卖地,地方债问题大大缓解,三四线严重过剩的楼盘得以消化,地方群众的资产通过楼市上涨大幅提高,可谓是一举三得,一石三鸟。

  在举国人民资产升值之后,如何将本轮抢到的资金和人才转化为生产力,房产税的靴子又何时落下?

  这,是下一个命题。


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